Засновник Oselya Group живе в Мадриді — і сам пройшов угоду купівлі нерухомості в Україні від початку до кінця. Не як тест-кейс і не як виняток із правил, а як повноцінна угода з нотаріусом, перевіркою документів і ключами в руках. Саме цей особистий досвід визначає, як ми працюємо з іноземними покупцями та українцями, які живуть за кордоном: ми знаємо цей процес зсередини — а не з юридичних підручників.
Чи може іноземець купити нерухомість в Україні: правові рамки
Коротка відповідь — так. Іноземні громадяни та особи без громадянства мають право купувати нерухомість в Україні в більшості випадків нарівні з громадянами. Це стосується квартир, приватних будинків, комерційних приміщень, апартаментів у новобудовах та об'єктів для відпочинку.
Угода оформлюється через нотаріуса та реєструється в реєстрі прав на нерухоме майно (ДРРП). Для покупця-нерезидента знадобляться паспорт та ідентифікаційний номер платника податків (ІПН) — його можна отримати у податковій службі або через консульство України за кордоном. Процедура отримання ІПН нескладна, але вимагає часу, тож краще зайнятися цим завчасно.
Важливо розуміти: законодавство в Україні може змінюватися, а умови конкретної угоди завжди мають нюанси. Команда Oselya Group координує цей процес і рекомендує перевірених нотаріусів та юристів, які спеціалізуються саме на угодах з нерезидентами.
Обмеження щодо землі — і як із цим насправді
Це питання лякає іноземців більше, ніж потрібно. В Україні справді діють обмеження на купівлю землі сільськогосподарського призначення іноземними громадянами — це чутлива тема, пов'язана з аграрною реформою. Але для міської та більшості приміської нерухомості ситуація принципово інша.
Якщо ви купуєте квартиру — земельних питань узагалі не виникає. Якщо купуєте приватний будинок у межах населеного пункту — земля під ним переходить разом із будинком або оформлюється в оренду. Якщо йдеться про заміський маєток чи ділянку під забудову — схема залежить від категорії землі та її розташування.
Законні інструменти для таких ситуацій існують: юридична особа, зареєстрована в Україні, довгострокова оренда, поетапне оформлення. Кожен випадок індивідуальний, тому юридичний супровід угоди — це обов'язок, а не опція. Детальніше про перевірку документів та захист від шахрайства — у нашій статті про перевірку документів через ДРРП і Дію.
Європейський стандарт сервісу: чому це важливо саме для іноземця
Коли наш засновник порівняв ринок нерухомості Іспанії з українськими реаліями — різниця у стандартах була разючою. Непрозорі комісії, закриті бази, «сюрпризи» від посередників і юридичні ризики, про які покупцю не говорять до останнього моменту.
Oselya Group будувалась саме як відповідь на цей досвід. Ми взяли те, що в Іспанії та Португалії є нормою:
- Фіксована прозора комісія — ви знаєте вартість послуги до підписання будь-яких документів.
- Незалежна юридична перевірка об'єкта та власника через офіційні реєстри — ДРРП, Дія, судові реєстри.
- Єдина точка контакту від першого перегляду до передачі ключів.
- Комунікація мовою клієнта — засновник говорить іспанською та розуміє логіку іноземного покупця зсередини; його дружина-партнер веде угоди українською та російською.
Для іноземного покупця це не просто зручність — це пряме зниження ризику фінансових втрат. Людина, яка не розуміє місцевих реалій, у руках несумлінного посередника вразлива. Саме тому ми не просто «продаємо нерухомість» — ми супроводжуємо угоду як довірений партнер.
Дистанційна угода: як купити квартиру в Україні, не виїжджаючи
Питання номер один від іноземних клієнтів: «Мені обов'язково їхати до України?» У більшості випадків — ні. Повноцінна угода купівлі-продажу нерухомості може відбутися дистанційно через довіреність, оформлену в консульстві України або у нотаріуса країни перебування з апостилем.
Як це працює на практиці:
- Ви надаєте нам технічне завдання — бюджет, локація, тип об'єкта, мета (проживання, оренда, інвестиція).
- Ми підбираємо варіанти й проводимо відеоогляди в режимі реального часу — ви бачите об'єкт так, ніби стоїте поряд.
- Юрист перевіряє документи та особу продавця. Ви отримуєте письмовий висновок.
- Ви оформлюєте довіреність на довіреного представника в Україні — юриста або ріелтора агенції.
- Угода підписується у нотаріуса, реєстрація відбувається в ДРРП, оплата — через банківський переказ.
- Ви отримуєте документи та ключі зручним для вас способом.
Покроково весь процес описано в нашому гайді покупця елітної нерухомості — рекомендуємо прочитати перед першим дзвінком, щоб розуміти логіку процесу від початку до кінця.
Юридичний захист нерезидента: що перевіряємо обов'язково
Найбільший страх іноземного покупця — опинитися в ситуації, де «щось пішло не так», а правового захисту немає або він недосяжний з-за кордону. Такі ситуації в Україні трапляються — і саме тому ми зробили юридичну безпеку центром нашого сервісу, а не доповненням.
Перед будь-якою угодою ми перевіряємо:
- Право власності та ланцюжок попередніх переходів — через ДРРП.
- Відсутність арештів, обтяжень, іпотек та судових спорів щодо об'єкта.
- Особу продавця — через Дію та судові реєстри.
- Наявність дозвільних документів для будинків і новобудов.
- Заборгованість за комунальні послуги та управителя.
По кожному об'єкту ми надаємо письмовий юридичний висновок — документ, на який покупець може спиратися при прийнятті рішення. Для нерезидентів це особливо важливо: відстань унеможливлює самостійну перевірку. Щодо податкових зобов'язань нерезидентів при купівлі та подальшому продажу — деталі у статті про податки при купівлі та продажу нерухомості в Україні: там є специфіка саме для іноземних громадян, яку варто знати до угоди.
Чому Україна цікава міжнародним інвесторам — і як оцінювати це тверезо
Це питання ми чуємо дедалі частіше — і не лише від тих, хто вже пов'язаний з Україною особисто. Прагматичні інвестори з Польщі, Чехії, Ізраїлю, Іспанії та інших країн розглядають Україну як ринок із нестандартним співвідношенням поточних цін і довгострокового потенціалу. Кілька факторів, які варто враховувати:
- Ціни на якісну нерухомість у Києві та Одесі залишаються нижчими, ніж у порівнянних столицях регіону — і це не маркетинговий меседж, а ринкова реальність на сьогодні.
- Орендний ринок у Києві залишається активним — особливо в преміум-сегменті, де попит формують дипломати, міжнародні організації та управлінці великих компаній.
- Карпатський регіон — Буковель та навколишні локації демонструють зростаючий попит на елітну оренду цілий рік, а не лише взимку. Детально — у статті про оренду вілли в Буковелі та Карпатах.
- Горизонт відновлення — довгострокові інвестори розглядають горизонт 5–10 років. Реконструкція та інфраструктурні інвестиції здатні суттєво переоцінити ряд локацій.
- Євроінтеграційний вектор — Україна рухається до ЄС, що поступово наближає регуляторне середовище до європейських стандартів і знижує правові ризики для іноземних інвесторів.
Оцінювати ці фактори варто тверезо та з урахуванням власного горизонту і толерантності до невизначеності. Але відкидати розгляд України лише через нестабільність — означає ігнорувати ринок, де вже сьогодні відбуваються серйозні угоди з серйозними покупцями.
Перший крок: як почати іноземному покупцю
Якщо ви розглядаєте купівлю нерухомості в Україні — незалежно від того, де зараз перебуваєте — найраціональніший перший крок це консультація без зобов'язань. Не перегляд об'єктів, не відкриття рахунку, не оформлення документів. Просто розмова, де ми з'ясовуємо вашу ситуацію, мету та реальні можливості.
Засновник Oselya Group пройшов цей шлях особисто — і саме тому розуміє, що питань у іноземного покупця завжди більше, ніж відповідей у стандартних статтях. Ми готові відповісти на ваші конкретні — зв'яжіться з нами у зручний для вас спосіб.